2025年马来西亚SST 8%新税制：商业租赁如何应对这场变革？

自2025年7月1日起，马来西亚将实施新的服务税（SST）规定，对商业物业租赁征收8%的服务税。这一变动将影响全国范围内的商铺、办公室、仓库和商业单位，不论是业主还是租户都必须了解其影响。

这不是普通的政策更新，它将直接关系到租金成本、运营预算和商业房地产的回报率。

📌 SST 2025 改革到底发生了什么？

根据2025年财政预算案，政府将服务税从6%提高至8%，适用于多个行业，特别是之前未纳税的商业租赁服务，包括：

• 房地产中介服务
• 建筑与装修服务
• 设备租赁
• 大楼管理服务

这意味着以前免税的商业租赁行为，如商铺与办公室租赁，也将被征收SST 8%。政府预计这将为国家带来约50亿令吉税收。

🏢 商业地产业主将如何受影响？

作为业主，你现在必须对租金征收8% SST，并在达标的收入门槛后上缴LHDN。这也意味着你成为政府的“征税代理人”。

📌 举例说明：

• 如果你每月租金收入为RM10,000，则需要额外收取RM800的SST。
• 租户需支付RM10,800，而你需将RM800转交税务局。

🔧 其他连锁影响：

• 地产代理佣金将含SST
• 建筑与维修费用增加
• 物业管理服务成本上升

这些将压缩业主的租金回报率，并可能迫使业主维持租户稳定而减少涨租，甚至承担一部分成本。

💼 商业租户要承担哪些成本？

租户是此次改革中成本最直接的承担者。SST 8%意味着每月租金将实质性上涨。

📌 举例说明：

• 原本月租为RM15,000，现在需支付RM16,200
• 内部装修、设备维修等成本亦因服务税全面覆盖而上涨

大型企业也许能吸收这些成本，但对于中小企业、零售商、餐饮商家等，影响可谓巨大。

🚨 可能的商业影响：

• 商品或服务售价上涨
• 裁员以削减成本
• 缩小门店规模或暂停扩张
• 最坏情况：结束营业

📊 市场反应：投资者与行业组织怎么看？

尽管税收上升，商业房地产的投资兴趣仍强，尤其是在物流中心、数据中心与优质办公楼等领域。机构投资者持续活跃，尤其在巴生谷与柔佛依斯干达区。

但多家中小企业协会，包括马来西亚零售商联合会，已公开表达对SST扩张的担忧，认为这对正在复苏的零售与餐饮行业构成压力。

❓ 常见问题：关于SST 8%的疑问

为什么现在商业租赁也被征收SST？

政府希望扩大税基，提高财政收入，同时针对非必需服务征税，以实现更“进步性”的税制。

商业物业所有租金都需要征收SST吗？

不一定，只有达到政府规定门槛（例如RM500,000年租金）的业主需要注册和缴纳SST。请咨询LHDN或税务顾问确认。

SST由业主还是租户承担？

SST技术上由租户支付，业主负责代收并向税务局申报。

商业物业买卖也需要缴SST吗？

当前仅适用于租赁与相关服务。销售或转让物业并不属于SST范畴，但仍受印花税与其他税项影响。

📌 业主与租户应该怎么做？

✅ 对业主的建议：

• 确认是否超过SST门槛并注册相关账号
• 更新租赁合同，注明SST条款
• 简化税务处理流程，建立收据系统
• 与租户沟通，协商灵活的过渡方案

✅ 对租户的建议：

• 重新审视租金预算，将SST纳入每月成本
• 评估租金合理性：当前租金是否仍值得长期承租？
• 与房东协商是否可分摊或延缓SST负担

📍 结语：比起“缴或不缴”，更重要是如何应对

虽然税率仅从6%上调至8%，但对现金流紧张的商家来说，其连锁效应不容小觑。企业应该从现在开始了解法规、调整财务结构，并与利益相关方进行有效沟通。

商业地产投资者也应重新评估资产组合的税务负担与潜在回报。

这不仅是税务问题，更关乎业务可持续性与策略灵活性。

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