Written by Fazrina Fezili
Membeli rumah adalah antara komitmen kewangan terbesar dalam hidup. Selain harga rumah dan pinjaman bank, satu perkara yang sangat penting tetapi sering dipandang ringan ialah tarikh siap rumah. Namun realitinya, isu rumah siap lambat masih kerap berlaku di Malaysia.
Apabila projek perumahan lewat disiapkan, pembeli bukan sahaja terpaksa menangguhkan rancangan pindah masuk, malah terpaksa menanggung kos tambahan seperti bayaran sewa, komitmen pinjaman sedia ada, dan tekanan emosi. Lebih membimbangkan, ramai pembeli tidak pasti sama ada mereka mempunyai hak atau tidak apabila rumah yang dibeli siap lambat.
Hakikatnya, undang-undang perumahan di Malaysia memberikan perlindungan yang jelas kepada pembeli rumah. Artikel ini menerangkan secara terperinci apakah hak pembeli apabila rumah siap lambat, bagaimana pampasan dikira, dan apakah langkah yang boleh diambil secara sah.
Rumah dianggap siap lambat apabila pemaju gagal menyerahkan milikan kosong (Vacant Possession) dalam tempoh yang telah ditetapkan di dalam Perjanjian Jual Beli (SPA). Tarikh ini bukan sekadar anggaran, tetapi merupakan kewajipan kontrak yang dilindungi oleh undang-undang.
Di bawah peraturan perumahan di Malaysia, tempoh siap rumah adalah seperti berikut:
Tempoh ini dikira bermula dari tarikh SPA ditandatangani, bukan dari tarikh pembinaan bermula. Sekiranya tempoh ini tamat dan rumah masih belum diserahkan, projek tersebut secara rasmi dianggap lewat.
Pembeli rumah di Malaysia dilindungi oleh Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Housing Development Act atau HDA). Akta ini diwujudkan khusus untuk mengawal selia pemaju perumahan dan melindungi kepentingan pembeli.
Melalui HDA dan perjanjian jual beli standard, pemaju tidak boleh bertindak sesuka hati. Tarikh penyerahan rumah adalah obligasi undang-undang dan kegagalan mematuhinya memberi hak kepada pembeli untuk menuntut pampasan.
Apabila rumah siap lambat, pembeli berhak menuntut Liquidated Ascertained Damages (LAD). LAD ialah pampasan kewangan yang telah ditetapkan lebih awal dalam SPA dan tidak memerlukan pembeli membuktikan kerugian sebenar.
Tujuan LAD adalah untuk mengimbangi kerugian pembeli akibat kelewatan penyerahan rumah, termasuk kos sewa, gangguan perancangan hidup dan komitmen kewangan tambahan.
Kadar LAD yang ditetapkan di bawah SPA standard adalah:
Formula asas pengiraan LAD adalah seperti berikut:
Harga rumah × 10% ÷ 365 × jumlah hari kelewatan
Contohnya, jika harga rumah adalah RM450,000 dan kelewatan adalah selama 210 hari, jumlah LAD yang boleh dituntut adalah kira-kira RM25,900.
Ramai pembeli diberitahu oleh pemaju bahawa projek diberi lanjutan tempoh atas alasan tertentu seperti masalah kontraktor, cuaca atau kenaikan kos binaan. Namun, pemaju tidak boleh memberi extension secara unilateral.
Sebarang lanjutan tempoh mesti melalui prosedur sah dan mendapat kelulusan pihak berkuasa yang berkaitan. Tanpa kelulusan dan justifikasi yang sah, hak pembeli untuk menuntut LAD tidak terbatal.
Ini adalah salah faham yang sering berlaku dalam kalangan pembeli. Hak tuntutan LAD bermula sebaik sahaja tempoh SPA tamat, walaupun rumah masih belum siap sepenuhnya.
Mengambil milikan kosong tidak bermaksud pembeli melepaskan hak tuntutan LAD, kecuali pembeli secara jelas menandatangani dokumen yang menyatakan pelepasan tuntutan tersebut.
Sekiranya pemaju enggan atau gagal membayar LAD, pembeli mempunyai beberapa saluran rasmi untuk menuntut hak mereka.
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah merupakan saluran paling praktikal bagi kebanyakan pembeli. Prosesnya lebih cepat, kosnya rendah dan kebanyakan kes tidak memerlukan peguam.
Pembeli boleh membuat tuntutan sehingga RM50,000 bagi satu kes melalui tribunal ini.
Jika isu melibatkan kelewatan serius atau ramai pembeli terkesan, aduan rasmi juga boleh dibuat kepada KPKT untuk tindakan lanjut terhadap pemaju.
Bagi kes yang melibatkan jumlah tuntutan yang besar, projek bermasalah atau pemaju yang enggan bekerjasama, tindakan mahkamah boleh dipertimbangkan dengan mendapatkan nasihat peguam.
Jika pemaju menghadapi masalah kewangan atau diisytiharkan bankrap, hak pembeli tidak terpadam secara automatik. Namun, proses tuntutan menjadi lebih rumit dan memerlukan pemantauan rapi terhadap status projek.
Dalam situasi ini, pembeli disarankan untuk menyimpan semua dokumen berkaitan dan berhati-hati sebelum menandatangani sebarang dokumen tambahan.
Bila rumah siap lambat, sikap berdiam diri boleh menyebabkan pembeli kehilangan hak yang sepatutnya mereka terima.
Rumah siap lambat bukan isu kecil. Ia memberi kesan besar kepada kewangan dan perancangan hidup pembeli. Di Malaysia, undang-undang perumahan sebenarnya telah menyediakan perlindungan yang jelas kepada pembeli rumah.
Perbezaannya hanyalah sama ada pembeli memahami hak mereka dan mengambil tindakan yang betul. Dengan pengetahuan yang tepat, pembeli tidak perlu berasa tertekan atau teraniaya apabila berdepan dengan kelewatan projek perumahan.