Apa Jadi Jika SPA Dah Ditandatangani Tapi Pinjaman Rumah Tak Lulus?

Dalam proses beli rumah di Malaysia, ramai pembeli beranggapan bila SPA dah ditandatangani, semuanya dah selesai. Hakikatnya, masalah sebenar boleh timbul bila pinjaman rumah pula tidak diluluskan oleh bank.

Situasi ini kerap berlaku, terutamanya kepada pembeli rumah pertama. SPA sudah ditandatangani, booking fee sudah dibayar, tetapi beberapa minggu kemudian bank memaklumkan permohonan pinjaman gagal. Pada ketika ini, pembeli baru sedar bahawa SPA bukan sekadar dokumen biasa, tetapi kontrak undang-undang yang mengikat.

Panduan ini disediakan untuk membantu pembeli rumah memahami apa yang biasanya berlaku dan perkara penting yang perlu diberi perhatian dalam situasi seperti ini.

Boleh ke Batal SPA Jika Loan Rumah Tidak Diluluskan?

Jawapan kepada soalan ini bergantung sepenuhnya kepada kandungan SPA yang telah ditandatangani. Dalam undang-undang Malaysia, SPA ialah kontrak yang mengikat kedua-dua pihak berdasarkan apa yang ditulis di dalamnya.

Jika SPA mengandungi klausa yang menyatakan pembelian adalah tertakluk kepada kelulusan pinjaman, pembeli biasanya akan diberi tempoh tertentu untuk mendapatkan loan. Tempoh ini lazimnya antara 14 hingga 30 hari.

Dalam keadaan ini:

• Pembeli perlu memohon pinjaman dalam tempoh yang ditetapkan
• Bank mesti mengeluarkan surat penolakan rasmi
• SPA boleh dibatalkan tanpa dianggap melanggar perjanjian

Jika bank mengeluarkan surat penolakan dalam tempoh tersebut, pembeli biasanya boleh membatalkan SPA tanpa dianggap melanggar perjanjian.

Namun, jika SPA tidak menyebut langsung tentang kegagalan pinjaman, situasinya berbeza. Undang-undang menganggap pembeli telah bersetuju membeli rumah tersebut tanpa syarat. Loan tak lulus tidak dianggap sebagai alasan automatik untuk membatalkan SPA.

Apa Jadi Pada Booking Fee?

Booking fee biasanya sekitar dua hingga tiga peratus daripada harga rumah dan lazimnya dikira sebagai sebahagian daripada deposit sepuluh peratus.

Ramai pembeli beranggapan booking fee akan dipulangkan jika pinjaman gagal. Namun dalam amalan sebenar di Malaysia, perkara ini tidak berlaku secara automatik.

Secara umum, apa yang boleh berlaku ialah:

• Booking fee dipulangkan jika SPA dibatalkan mengikut klausa perlindungan pinjaman
• Booking fee dipulangkan sebahagian jika terdapat kos yang telah ditanggung
• Booking fee hangus jika pembeli dianggap gagal meneruskan pembelian

Oleh itu, pembeli perlu faham bahawa booking fee bukan sekadar bayaran tempahan biasa, tetapi mempunyai implikasi undang-undang bergantung kepada terma SPA.

Berapa Lama Tempoh Untuk Cari Bank Lain?

Kebanyakan SPA menetapkan tempoh tertentu untuk pembeli mendapatkan pinjaman. Sepanjang tempoh ini, pembeli digalakkan bertindak dengan cepat dan teratur.

Antara langkah yang biasanya diambil ialah:

• Memohon pinjaman daripada beberapa bank pada masa yang sama
• Menyimpan semua surat penolakan sebagai bukti usaha mendapatkan pinjaman
• Berbincang dengan peguam jika memerlukan lanjutan tempoh

Jika tempoh yang ditetapkan tamat dan pembeli masih gagal mendapatkan pinjaman, penjual berhak menganggap pembeli telah melanggar perjanjian SPA.

Siapa Tanggung Penalti Jika Loan Gagal?

Tanggungjawab penalti bergantung kepada sama ada SPA menyediakan perlindungan kepada pembeli sekiranya pinjaman tidak diluluskan.

Jika SPA melindungi pembeli, penalti biasanya minimum atau tiada langsung. Pembeli mungkin hanya perlu menanggung kos guaman awal atau kos dokumentasi.

Sebaliknya, jika SPA tidak melindungi kegagalan pinjaman, penjual boleh:

• Melucutkan deposit yang telah dibayar
• Menuntut pampasan kerugian
• Menuntut kos guaman yang berkaitan

Dalam undang-undang Malaysia, perjanjian bertulis yang telah ditandatangani lazimnya dianggap mengikat kedua-dua pihak.

Apa Peranan Lawyer Dalam Situasi Ini?

Peguam memainkan peranan penting dalam memastikan pembeli memahami sepenuhnya apa yang mereka tandatangani. Tugas peguam bukan sekadar menyediakan dokumen, tetapi juga menerangkan risiko dan melindungi kepentingan pembeli.

Antara peranan utama peguam ialah:

• Menyemak kandungan SPA sebelum ditandatangani
• Menerangkan kesan jika pinjaman tidak diluluskan
• Membantu menyediakan notis pembatalan jika perlu
• Berunding dengan penjual bagi mengurangkan risiko penalti

Ramai pembeli menghadapi masalah kerana menandatangani SPA tanpa memahami isi kandungannya secara menyeluruh.

 

SPA yang telah ditandatangani membawa implikasi undang-undang yang besar. Kegagalan pinjaman rumah bukan isu kecil dan boleh menyebabkan kerugian kewangan jika pembeli tidak dilindungi oleh klausa yang betul. 

Secara ringkas:

• SPA ialah kontrak undang-undang yang mengikat
• Pinjaman tidak lulus tidak semestinya membatalkan SPA
• Booking fee tidak automatik dipulangkan
• Tempoh mendapatkan pinjaman adalah terhad
• Nasihat peguam sangat penting sebelum menandatangani SPA

Dengan memahami proses ini lebih awal, pembeli rumah dapat membuat keputusan yang lebih baik dan mengelakkan masalah di kemudian hari.

Nota untuk Pembeli Rumah:
Maklumat ini disediakan sebagai panduan umum berdasarkan amalan biasa dalam transaksi hartanah di Malaysia. Terma sebenar bergantung kepada kandungan Perjanjian Jual Beli (SPA) dan nasihat peguam yang dilantik.