Kenaikan Cukai SST 2025: Apa Kesan Sebenar Kepada Pemilik & Penyewa Hartanah Komersial di Malaysia?

Mulai 1 Julai 2025,  landskap percukaian perniagaan di Malaysia akan mengalami perubahan besar melalui pelaksanaan semula sistem Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) yang telah disemak semula oleh kerajaan. Antara perubahan paling signifikan adalah pengenaan SST sebanyak 8 peratus terhadap sewaan hartanah komersial. Antara sewaan hartanah komersial seperti kedai, pejabat, gudang dan ruang niaga akan dikenakan cukai perkhidmatan (SST) sebanyak 8%.

Ya, ini bukan sekadar pengumuman biasa,  perubahan ini secara langsung memberi kesan kepada pemilik dan juga penyewa premis komersial di seluruh negara.

Kalau anda pemilik bangunan komersial, atau penyewa kedai kecil yang sedang cuba kekal bertahan, artikel ini penting untuk anda. Kami di Property Genie huraikan secara ringkas dan mudah difahami supaya anda tahu apa yang sedang berubah, kenapa ia berlaku, dan apa langkah yang boleh diambil.

Apa yang berubah dalam Cukai SST 2025 baharu ni?

Melalui Belanjawan 2025, kerajaan Malaysia meningkatkan kadar cukai perkhidmatan daripada 6 peratus kepada 8 peratus untuk pelbagai sektor, termasuk sewaan premis komersial. Pada masa sama, beberapa perkhidmatan yang sebelum ini tidak dikenakan cukai seperti

• Khidmat ejen hartanah
• Pembinaan dan pengubahsuaian
• Penyewaan peralatan
• Pengurusan bangunan

Malah, sewaan hartanah komersial yang sebelum ini bebas SST, kini akan dikenakan cukai juga. Langkah ini dijangka meningkatkan hasil cukai negara sebanyak RM5 bilion, dengan tumpuan terhadap barangan dan perkhidmatan bukan keperluan asas. Kerajaan menegaskan pendekatan ini bersifat progresif dan tidak membebankan golongan berpendapatan rendah, memandangkan perkhidmatan asas kekal bebas cukai.

Dalam bahasa mudah, kalau anda terlibat dalam mana-mana urusan hartanah komersial — besar kemungkinan kos anda akan naik.

Kesan Cukai SST 8% Kepada Pemilik Hartanah Komersial

Bagi pemilik hartanah komersial, perubahan ini membawa beberapa kesan penting. Pertama, mereka kini perlu mengutip Cukai SST 8 % daripada kadar sewa yang dikenakan kepada penyewa, tertakluk kepada had ambang nilai tertentu.

Sebagai contoh,

• Bagi pemilik hartanah yang menyewakan ruang komersial, SST 8% ini akan dikenakan ke atas jumlah sewa bulanan.
• jika penyewa bayar RM10,000 sebulan, cukai SST ialah RM800 menjadikan jumlah yang perlu dibayar RM10,800.

Cukai ini bukan datang daripada poket pemilik, tapi perlu dikutip daripada penyewa dan diserahkan kepada LHDN. Jadi, dari segi teknikalnya, pemilik cuma jadi “pengutip cukai”.

Tapi bukan itu sahaja, pemilik turut terkesan melalui peningkatan kos perkhidmatan yang berkaitan dengan pengurusan hartanah. Ini termasuk:

• yuran ejen hartanah,
• kos pembinaan,
• penyelenggaraan,
• perkhidmatan pengurusan bangunan 

Kesemuanya kini tertakluk kepada SST dan kos operasi juga akan naik. Akhirnya, semua ni akan memberi tekanan kepada pemilik kerana ia menjejaskan kadar pulangan pelaburan (rental yield) dan perlu menyemak semula kadar sewa atau menanggung sedikit kerugian demi mengekalkan penyewa.

Kesan Cukai SST 8% Kepada Penyewa Komersial

Bagi penyewa pula, impaknya lebih dirasai dalam bentuk peningkatan kos operasi. Kadar sewa yang sebelumnya bersih kini meningkat seiring dengan cukai tambahan yang dikenakan.

Sebagai contoh, 

• Kalau dulu sewa pejabat RM15,000 sebulan, sekarang kena sediakan RM16,200.
• Ini belum termasuk peningkatan kos lain yang turut naik kesan rantaian seperti pengubahsuaian dalaman, pembaikan, dan perkhidmatan sokongan.

Bagi syarikat besar, mungkin ini masih boleh diserap, tapi untuk perniagaan kecil dan sederhana, ini beban yang tidak kecil.

Bagi peniaga runcit, restoran kecil atau peniaga dalam pusat beli-belah, kenaikan ini boleh memberi tekanan kepada perniagaan kecil dan sederhana (PKS) yang tidak mempunyai margin keuntungan besar. Ada kemungkinan harga jualan kepada pengguna akhir turut meningkat, sekaligus memberi kesan kepada daya saing perniagaan di pasaran seperti:

• Naikkan harga jualan
• Kurangkan staf
• Kurangkan saiz operasi
• Atau paling teruk, tutup kedai

Cukai SST 2025: Respons Pasaran dan Tanggapan Industri Hartanah

Walaupun cukai naik, Walaupun perubahan ini menerima kritikan daripada pelbagai persatuan perniagaan, laporan pasaran menunjukkan bahawa minat terhadap hartanah komersial di Malaysia kekal kukuh, terutama dalam sektor logistik, pusat data dan pejabat moden. Pelabur besar masih aktif membeli dan permintaan daripada pelabur institusi dan swasta kekal tinggi, terutamanya untuk aset berkualiti tinggi dan terutamanya di kawasan strategik seperti Lembah Klang dan Iskandar Puteri.

Tapi, ramai juga pemilik dan penyewa mula rasa tidak selesa. Beberapa persatuan seperti Persekutuan Peruncit Malaysia menyuarakan kebimbangan tentang kesan cukai ini kepada perniagaan kecil. Mereka risau langkah ini akan memperlahankan pemulihan ekonomi terutama dalam sektor runcit dan F&B.

Jadi, Pemilik dan Penyewa Hartanah Komersial Boleh Buat Terhadap Kesan Cukai SST 2025?

Bagi pemilik hartanah komersial:

Ini adalah masa terbaik untuk menilai semula struktur sewa, syarat kontrak, dan strategi pematuhan cukai. Menawarkan fleksibiliti kepada penyewa dan mewujudkan pendekatan kolaboratif mungkin menjadi kelebihan kompetitif dalam mengekalkan penyewa sedia ada.

• Pastikan anda tahu sama ada unit anda tertakluk kepada SST (bergantung pada ambang pendapatan tahunan).
• Bersedia untuk urus pematuhan SST dengan sistem dan dokumentasi yang betul.
• Berbincang dengan penyewa sedia ada, mungkin boleh bagi sedikit ruang dalam tempoh peralihan ini.

Untuk penyewa hartanah komersial pula:

Perancangan bajet perlu dikemas kini segera selaras dengan cukai SST 8%. Kos tambahan perlu dimasukkan dalam anggaran kewangan bulanan dan sebarang rundingan lanjut dengan pemilik hartanah harus dilakukan secara telus dan berfakta.

• Kira semula bajet bulanan anda dengan ambil kira SST 8%.
• Kalau anda belum pasti sama ada sewaan anda kena cukai, semak dengan pemilik atau pihak LHDN.
• Gunakan peluang ini untuk menilai semula lokasi dan kos sewaan anda. Adakah ia masih berbaloi dalam jangka panjang?

Kenaikan cukai SST ke atas hartanah komersial adalah realiti baharu yang semua pihak kena hadapi malah kenaikan cukai SST ke atas hartanah komersial bukan sekadar isu percukaian, tetapi turut menyentuh aspek strategi pelaburan, kestabilan operasi perniagaan, dan kemampuan pengguna, baik pemilik mahupun penyewa.

Walaupun cukai SST 2025 hanya naik 2% dari kadar sebelumnya, kesannya lebih besar daripada yang dijangka dan ia mungkin nampak kecil di atas kertas (sekadar 2% kenaikan), tapi bagi perniagaan yang bergantung kepada aliran tunai yang ketat, impaknya besar. Apa yang penting sekarang ialah rancang awal, fahamkan struktur cukai, dan cari jalan terbaik untuk kekal mampan dalam pasaran yang semakin mencabar ini.

Artikel Lain:

• Keburukan Pinjaman Wang Berlesen kepada CTOS dan CCRIS
  
• Which REIT is the Best Investment in 2025?
• What's the Minimum Salary for a Home Loan in Malaysia?