Apa Punca Rumah Tidak Terjual Di Malaysia?

 

Menurut data terkini dari Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), industri hartanah Malaysia semakin terjerumus dalam cabaran pemasaran yang semakin ketara. Statistik menunjukkan penurunan yang berterusan dalam penjualan, terutama dalam kategori kediaman siap dibina dan rumah dalam pembinaan, dengan peningkatan unit rumah yang tidak terjual.

 

 

Industri hartanah Malaysia semakin terjerumus dalam cabaran pemasaran yang semakin ketara dengan peningkatan unit rumah yang tidak terjual. Menurut data terkini yang diperoleh dari Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), statistik menunjukkan penurunan yang berterusan dalam penjualan, terutama dalam kategori kediaman siap dibina dan rumah dalam pembinaan. 

 

Sejumlah 26,286 unit kediaman siap dibina tidak terjual bernilai RM18.3 bilion direkodkan pada separuh pertama 2023, menurun 5.3% dari segi bilangan dan 0.6% dari segi nilai berbanding tempoh sebelumnya.

Sumber: Property Market Report 2022 (NAPIC-JPPH), Property Market Report First Half 2023 (NAPIC-JPPH)

Kediaman belum dibina belum terjual menurun kepada 7,927 unit, berkurang 28.3% berbanding separuh tahun sebelumnya.

Sumber: Property Market Report 2022 (NAPIC-JPPH), Property Market Report First Half 2023 (NAPIC-JPPH)

Unit kediaman dalam pembinaan belum terjual menunjukkan penurunan sebanyak 4.9% kepada 54,844 unit berbanding separuh tahun sebelumnya.

Sumber: Property Market Report 2022 (NAPIC-JPPH), Property Market Report First Half 2023 (NAPIC-JPPH)

 

Fenomena hartanah kediaman yang belum terjual (unsold) atau kediaman yang tidak terjual (overhang) ini juga telah menyentuh inti jalinan rumit antara faktor ekonomi, sosial, dan pasaran, membentuk lanskap sektor perumahan negara. Peningkatan jumlah rumah yang tidak dapat dipasarkan bukan hanya sekadar mencerminkan keadaan pasaran hartanah semata-mata, tetapi juga mempengaruhi struktur ekonomi dan struktur sosial dalam masyarakat Malaysia.

Persoalannya sekarang, apakah yang menyebabkan penurunan ini berlaku? 

 

Faktor Penyumbang Isu Hartanah Tidak Terjual di Malaysia

 

1) Lokasi Strategik

Lokasi strategik adalah faktor penentu yang utama dalam membuat keputusan sama ada sesuatu unit hartanah itu berjaya dijual atau terbiar tanpa pembeli. Kebiasaannya, lokasi dengan keselamatan, kemudahan awam, dan kelestarian kawasan memainkan peranan yang tinggi dalam pembelian. Sebagai contoh, lokasi tengah atau pinggir bandar yang mempunyai pelbagai kemudahan dan keselamatan yang baik akan mendapat permintaan tinggi, manakala hartanah di lokasi terpencil atau kurang menarik sukar untuk dijual dan menyebabkan unit kediaman di Malaysia tidak terjual (overhang).

Pemilik hartanah dan pemaju perlu memastikan bahawa lokasi yang dipilih tidak hanya dianggap strategik dari segi geografi tetapi juga menyediakan persekitaran yang selamat dan berkualiti. Tindakan pemulihan dan peningkatan perlu diambil bagi menangani sebarang isu yang mungkin merugikan imej lokasi tersebut.

 

2) Pembangunan Tanpa Strategi Khusus

Peningkatan kos bahan mentah dan pembangunan tanpa strategi khusus adalah cabaran serius dan antara penyumbang utama kepada harga hartanah. Keadaan ini telah menyebabkan harga hartanah melonjak tinggi, menjadikan rumah-rumah terlalu mahal untuk pembeli membeli terutamanya pembeli yang berpendapatan B40. Menurut Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA), Datuk N K Tong berkata "Pemaju tiada pilihan selain meningkatkan harga hartanah (purata pertumbuhan dua angka) atau mengurangkan margin keuntungan mereka."

Namun, dalam pembentangan Bajet 2024 baru-baru ini, kerajaan telah memperuntukkan RM2. 47 bilion bagi melaksanakan projek perumahan rakyat untuk tahun 2024. Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim berkata, ia adalah komitmen kerajaan Madani untuk terus menyediakan kediaman mampu milik kepada golongan B40. Jadi, pemaju perlu mengkaji semula model pembangunan mereka, fokus kepada efisiensi kos yang kerajaan salurkan, dan menyelaraskan strategi dengan keperluan pasaran setempat agar daya beli masyarakat selaras dengan harga hartanah yang tidak terlalu mahal.

 

3) Ketidakseimbangan Antara Penawaran dan Permintaan

Sumber: Property Market Report First Half 2023 (NAPIC-JPPH)

Statistik yang diberikan menunjukkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, dengan jumlah rumah yang siap dibina dan masih dalam pembinaan yang melebihi permintaan. Keadaan ini menyebabkan kadar bekalan mengatasi kadar permintaan, lebihan bekalan rumah akan berlaku pada masa yang akan datang dan hal ini mungkin memberi tekanan kepada harga dan menyebabkan rumah-rumah manjadi terbiar tanpa pembeli. Pemaju dan ejen hartanah perlu bekerjasama untuk menyeimbangkan pasaran dengan menyelidik dengan teliti permintaan setempat dan menyusun strategi.

Dalam analisis ini, terdapat beberapa faktor kritikal yang memerlukan perhatian serius dari pemilik hartanah, pemaju, dan ejen hartanah. Lokasi strategik yang dihadapkan kepada isu-isu tertentu, pembangunan tanpa strategi yang meruncingkan kos, ketidakpastian ekonomi, dan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan adalah punca utama  utama yang mempengaruhi keadaan pasaran hartanah di Malaysia.