Boleh Tak Tukar Nama Rumah Sebelum Habis Bayar Bank?

PROPERTY GUIDE

Written by Fazrina Fezili

Boleh Tak Tukar Nama Rumah Sebelum Habis Bayar Bank?

Ramai pembeli rumah di Malaysia keliru tentang satu perkara ini, boleh ke tukar nama rumah kepada orang lain sebelum habis bayar pinjaman bank? Isu ini sering timbul bila seseorang nak jual rumah, hadiahkan kepada ahli keluarga, atau tukar hak milik atas sebab tertentu.

Secara ringkas, jawapannya ialah tidak boleh terus tukar nama rumah sebelum pinjaman habis dibayar. Namun, situasinya bergantung pada jenis rumah, status hak milik, dan dokumen undang-undang yang digunakan seperti Deed of Assignment (DOA) atau Memorandum of Transfer (MOT). Untuk faham betul-betul kenapa, anda perlu tahu bagaimana proses pemilikan rumah berfungsi di Malaysia.

1. Rumah Anda Ada Geran atau Masih Tiada Geran?

Perkara pertama yang perlu anda semak ialah status geran rumah anda.

Ini penting kerana cara tukar nama dan dokumen yang digunakan akan berbeza mengikut status hak milik rumah. Secara umum, ada dua kategori utama:

a) Rumah dengan geran individu atau strata

Jika rumah anda sudah mempunyai geran individu atau strata, urusan pemindahan nama dilakukan melalui Memorandum of Transfer (MOT).

MOT ialah dokumen rasmi yang mendaftarkan nama pemilik baru dalam geran di bawah Pejabat Tanah. Tetapi, sekiranya rumah itu masih ada pinjaman bank, geran tersebut biasanya dipegang oleh pihak bank sebagai cagaran hutang.

Dalam situasi ini, walaupun nama anda tertera dalam geran, hak milik penuh belum bebas daripada bank. Sebarang urusan tukar nama kepada orang lain tidak boleh dilakukan tanpa pelepasan atau kebenaran bank. Bank mempunyai hak undang-undang ke atas rumah tersebut sehingga semua hutang dilangsaikan.

b) Rumah belum ada geran (biasanya rumah baru dari pemaju)

Bagi rumah baru yang belum mempunyai geran individu atau strata, pemilikan diurus melalui dokumen yang dipanggil Deed of Assignment (DOA).

DOA digunakan untuk mengesahkan hak pembeli terhadap rumah tersebut sementara menunggu geran rasmi dikeluarkan oleh pihak berkuasa. Dalam kes ini, hak milik masih belum didaftarkan di Pejabat Tanah.

Kalau anda ambil pinjaman bank, DOA asal akan dipegang oleh bank sebagai cagaran. Jadi sebelum anda boleh tukar nama atau pindahkan hak milik, pinjaman mesti diselesaikan dan bank perlu melepaskan dokumen tersebut terlebih dahulu.

2. Kenapa Tak Boleh Tukar Nama Rumah Sebelum Habis Bayar Bank?

Sebab utama ialah bank masih mempunyai kepentingan undang-undang ke atas hartanah itu.

Apabila anda buat pinjaman perumahan, anda secara rasmi menggadaikan rumah tersebut kepada bank sebagai jaminan pinjaman. Ini dipanggil Charge (jika ada geran) atau Assignment (jika tiada geran).

Bank akan pegang dokumen hak milik itu sepanjang tempoh pinjaman. Oleh itu:

Anda tidak boleh memindahkan hak milik kepada pihak lain tanpa kebenaran bank.
Jika anda gagal membayar pinjaman, bank berhak melelong rumah untuk menuntut semula hutang.
Sebarang transaksi jual beli mesti melalui proses yang diluluskan oleh bank.

Kesimpulannya, sebelum hutang selesai, bank masih mempunyai “kuasa” ke atas rumah tersebut, walaupun anda yang tinggal dan bayar setiap bulan.

3. Faham Apa Itu Deed of Assignment (DOA)

Deed of Assignment (DOA) ialah perjanjian bertulis antara pembeli, pemaju, dan bank yang menunjukkan hak pembeli terhadap rumah tersebut apabila geran belum dikeluarkan.

Dalam konteks hartanah baru, DOA adalah bukti pemilikan sementara. Ia menjadi asas kepada urusan jual beli atau tukar nama jika rumah belum mempunyai geran individu.

Contohnya:

Anda beli rumah terus dari pemaju.
Anda dapat pinjaman bank, dan bank akan pegang DOA asal sebagai cagaran.
Bila anda nak jual rumah kepada pembeli lain (subsale), DOA baru akan dibuat untuk assign hak milik daripada anda kepada pembeli baharu.

Apabila geran sebenar keluar kemudian, barulah boleh dilakukan pindah milik rasmi melalui MOT di Pejabat Tanah.

4. Apa Itu Memorandum of Transfer (MOT)

Memorandum of Transfer (MOT) pula ialah dokumen rasmi untuk pindah hak milik rumah apabila geran telah dikeluarkan.

MOT didaftarkan di Pejabat Tanah, dan nama pembeli akan dimasukkan ke dalam geran sebagai pemilik sah. Walau bagaimanapun, jika rumah tersebut masih dalam pinjaman bank, nama bank akan turut direkodkan sebagai pemegang gadaian (Chargee).

Apabila pinjaman anda telah selesai dibayar, anda boleh buat proses Discharge of Charge, iaitu pelepasan gadaian daripada bank. Selepas itu barulah rumah tersebut menjadi milik anda sepenuhnya tanpa sebarang ikatan hutang.

5. Nak Jual Rumah Sebelum Habis Bayar Bank? Masih Boleh, Tapi Ada Prosedur

Ramai pemilik yang masih membayar pinjaman ingin menjual rumah mereka. Proses ini boleh dilakukan, tetapi mesti melalui saluran yang betul.

Berikut langkah-langkahnya:

Cari pembeli baru
Pembeli baharu akan membuat pinjaman bank sendiri (pinjaman baru).
Bank pembeli baharu akan jelaskan baki pinjaman anda
Bank pembeli akan membayar baki hutang rumah anda kepada bank sedia ada sebagai sebahagian daripada proses jual beli.
Proses pindah milik dilakukan
Selepas pinjaman lama selesai dan bank anda melepaskan dokumen cagaran, barulah nama pembeli baharu boleh dimasukkan sama ada melalui DOA (jika tiada geran) atau MOT (jika sudah ada geran).
Baki wang diterima oleh penjual
Setelah semua hutang dilangsaikan dan urusan jual beli selesai, barulah anda akan terima baki daripada hasil jualan rumah tersebut.

Proses ini agak teknikal dan biasanya diuruskan oleh peguam hartanah yang berpengalaman supaya tidak berlaku kesilapan dalam dokumen atau pembayaran.

6. Apa Jadi Kalau Nak Tukar Nama Kepada Ahli Keluarga?

Kadang-kadang, niat seseorang bukan nak jual, tapi nak tukar nama rumah kepada pasangan atau anak. Walaupun niat baik, prosedurnya tetap sama — bank mesti beri kebenaran.

Jika rumah masih dalam pinjaman, proses ini hanya boleh dilakukan melalui refinancing (pembiayaan semula) atas nama baru. Contohnya:

Anak anda ambil pinjaman baru atas namanya.
Bank baru akan selesaikan pinjaman lama anda.
Rumah dipindahkan secara rasmi atas nama anak selepas proses selesai.

Kalau tiada pinjaman bank (rumah sudah habis bayar), anda boleh terus buat urusan pindah milik di Pejabat Tanah dengan MOT dan bayaran duti setem.

7. Perbandingan Ringkas

Jenis Rumah	Dokumen	Boleh Tukar Nama Sebelum Habis Bayar?	Catatan
Ada geran individu / strata	MOT + Charge	Tidak	Geran dipegang bank sebagai cagaran
Tiada geran (projek baru)	Deed of Assignment	Tidak	DOA dipegang bank sehingga hutang selesai
Ingin jual semasa hutang masih ada	DOA / MOT (melalui bank)	Boleh dengan syarat	Jual melalui proses subsale dan pembiayaan pembeli
Rumah dah habis bayar	MOT	Boleh	Perlu Discharge of Charge jika pernah ada cagaran

Secara keseluruhan, anda tidak boleh tukar nama rumah sebelum habis bayar pinjaman bank, sama ada rumah itu menggunakan Deed of Assignment (DOA) atau Memorandum of Transfer (MOT). Ini kerana hak milik rumah masih terikat dengan pinjaman, dan bank memegang dokumen asal sebagai cagaran.

Jika anda ingin menukar nama atau menjual rumah, ada dua pilihan utama:

Selesaikan pinjaman bank sepenuhnya, atau
Jual rumah melalui proses subsale, di mana pembeli baru mengambil pinjaman sendiri dan membayar baki hutang anda.

Untuk memastikan semua proses berjalan lancar dan sah di sisi undang-undang, rujuklah peguam hartanah atau bank anda sebelum mengambil sebarang tindakan. Ini penting supaya tiada masalah semasa urusan pindah milik nanti.

Artikel Lain: