Written by Fazrina Fezili
Pelaburan hartanah di Malaysia memang nampak menarik bukan saja sebab potensi kenaikan harga rumah, tapi juga peluang jana pendapatan pasif melalui sewaan. Tapi sebelum anda tergesa-gesa beli rumah untuk disewakan, ada dua perkara penting anda wajib faham dulu: Rental Yield dan Return on Investment (ROI).
Kenapa dua kiraan ini penting? Sebab ia bantu anda nilai sama ada pelaburan hartanah anda berbaloi atau tidak, sama ada rumah itu mampu beri keuntungan jangka pendek dan panjang, dan juga untuk pastikan anda tidak terbeban dengan aliran tunai negatif setiap bulan.
Rental yield ialah peratusan pulangan daripada pendapatan sewa rumah berbanding harga pembelian hartanah. Ia tidak mengambil kira kos penyelenggaraan atau kos lain. Dalam pelaburan hartanah Malaysia, rental yield membantu pelabur menilai potensi pendapatan pasif daripada rumah sewa, sama ada untuk hartanah subsale atau projek baru.
Dalam bahasa mudahnya, Rental Yield ialah pulangan tahunan yang anda dapat hasil daripada menyewakan hartanah anda, biasanya dinyatakan dalam bentuk peratus. Ini penting untuk anda tahu sejauh mana hartanah itu menguntungkan secara bulanan dan tahunan.
1. Gross Rental Yield
Kiraan asas untuk melihat pendapatan sewa tahunan berbanding nilai pasaran hartanah, tanpa menolak kos seperti cukai hartanah, insurans, dan penyelenggaraan.
2. Net Rental Yield
Lebih tepat kerana mengambil kira semua kos pemilikan, seperti kos pembaikan, cukai, dan insurans, bagi mendapatkan gambaran sebenar keuntungan bersih daripada pelaburan rumah sewa.
Ada dua jenis kiraan yang biasa digunakan:
Contoh:
Gross Yield = (18,000 ÷ 300,000) x 100 = 6%
Ini bermakna anda dapat pulangan kasar 6% setahun dari pelaburan hartanah ini.
Untuk kira net rental yield, anda perlu ambil kira semua kos tahunan seperti:
Jika hartanah dibiayai dengan pinjaman RM500,000 pada kadar faedah 6% setahun, bayaran faedah tahunan ialah RM30,000. Walaupun rental yield menunjukkan pulangan kasar, kos pinjaman mesti diambil kira untuk mengetahui keuntungan sebenar.
ROI ialah kadar pulangan yang anda dapat berdasarkan jumlah modal yang anda laburkan sendiri (bukan nilai keseluruhan hartanah). ROI akan tunjuk berapa keuntungan sebenar yang anda dapat berbanding modal keluar.
Contoh:
ROI = (7,000 ÷ 70,000) x 100 = 10%
ROI anda ialah 10%. Ini lebih realistik untuk ukur prestasi pelaburan sebab anda tak perlu kira keseluruhan harga rumah—hanya kira duit poket anda sendiri.
Ramai pelabur baru hanya tengok rental yield, tapi lupa kira ROI. Sebenarnya, rental yield bantu anda faham berapa % keuntungan daripada harga hartanah, manakala ROI bantu anda faham berapa cepat modal anda balik dan berkembang.
Contohnya, dua rumah mungkin ada rental yield sama, tapi kalau satu perlukan modal yang lebih rendah, ROI-nya mungkin lebih tinggi.
Secara umum:
Pelaburan hartanah memang berpotensi tinggi di Malaysia, tapi ia bukan soal beli rumah dan tunggu duit masuk. Anda perlu bijak analisis angka-angka penting seperti rental yield dan ROI sebelum buat keputusan. Jangan hanya ikut trend atau spekulasi.
Lagi bijak anda kira dan nilai sebelum beli, lagi besar peluang untuk anda jana pendapatan pasif jangka panjang dan capai kebebasan kewangan melalui hartanah.
Artikel lain: